JavaScript är inaktiverat i webbläsaren, läs mer här.

Vård, underhåll och byggnadsskyldighet

Jordägaren och arrendatorn ansvarar gemensamt för arrendeställets skick. Arrendatorn ska vårda och underhålla medan skyldigheten att bygga om eller bygga nytt ligger på jordägaren. 

Vårdnadsplikten innebär att arrendatorn genom att vara aktsam ska förhindra att det som ingår i upplåtelsen skadas. Om en skada ändå uppstår ska arrendatorn agera för att minska skadans omfattning. Arrendatorn ska till exempel släcka eldsvådor eller kalla på brandkåren, se till att vatten- och värmeledningar inte skadas av frost och röja snö från taken så att inte arrendeställets byggnader skadas av snötrycket.

Underhållsskyldigheten innebär att arrendatorn ska svara för det löpande underhållet. Det kan handla om

  •  in- och utvändig ommålning
  •  omtapetsering
  •  byte av golvbeläggning
  •  utbyte av trasiga fönsterrutor
  •  utbyte av takpannor, hängrännor och stuprör
  •  underhåll av vägar och broar
  •  rensning av diken, täckdikesögon och brunnar.

Byggnadsskyldigheten innebär att jordägaren ska bygga om eller ersätta en anläggning, byggnad eller täckdikning som är så försliten att löpande underhåll inte längre är tillräckligt.

Arrendeställets skick vid tillträdet

Jordbruksarrende får upplåtas i befintligt skick med undantag för bostadshus som ska upplåtas i hälsoriktigt skick. Detta gäller inte bara arrendatorns bostadshus utan även arbetarbostäder om sådana ingår i upplåtelsen.

Tillträdesbrister

Om arrendatorn avhjälper brister som fanns när han eller hon tillträdde arrendet, ska jordägaren ersätta arrendatorn för förbättringarna.

Som huvudregel gäller att arrendatorn har rätt till ersättningen först vid avräkning mellan parterna. Undantag gäller för förbättringar på bostadshus. I sådana fall har arrendatorn rätt till ersättning redan när arbetet har avslutats.

Arrendatorn har inte rätt till ersättning för förbättringar som sker på delar av arrendestället som inte ingår i arrendatorns underhållsskyldighet eller på objekt som inte ingår i underhållsskyldigheten.

Brister i arrendatorns bostad

Om det i arrendet ingår en bostad för arrendatorn eller för hans eller hennes anställda, ligger det på jordägaren att se till att den är i hälsoriktigt skick. Detta gäller inte om arrendenämnden lämnat dispens från regeln.

Frågan om bostaden är i hälsoriktigt skick eller inte prövas vid syn. Om synemännen bedömer att bostaden är bristfällig ska de bestämma vad som behöver göras för att bota bristerna och fastställa kostnaderna för detta. De ska också bestämma en tid inom vilken bristerna ska vara åtgärdade.

Om jordägaren inte inom utsatt tid åtgärdar bristerna, får arrendatorn utföra arbetena i jordägarens ställe. Han eller hon har då rätt att få ersättning av jordägaren med det belopp som synemännen fastställt.

Om bristen inte är av ringa betydelse, kan arrendatorn välja att säga upp arrendeavtalet i stället för att åtgärda dem.

Arrendatorn har rätt till skäligt avdrag på arrendeavgiften och rätt till ersättning för skada, för den tid som arrendestället är i bristfälligt skick.

Arrendeställets skick under arrendetiden

Arrendatorn ska under arrendetiden genom att vårda och underhålla arrendestället hålla det i samma skick som det hade vid tillträdet. Det står dock parterna fritt att avtala att jordägaren ska stå för hela, eller en viss del av underhållet.

Jordägaren har rätt till ersättning om arrendeställets skick försämras under arrendetiden.

En arrendator som grovt försummar sitt förvaltaransvar riskerar att förlora arrenderätten på grund av förverkande.

Om arrendatorn överger arrendestället och lämnar det obrukat eller utan vård, får jordägaren genast ta tillbaks det (9 kap. 32 § jordabalken).

Jordägarens byggnadsskyldighet

Om en byggnad, täckdikning eller annan anläggning har skadats eller förslitits i en sådan omfattning att den måste byggas om eller ersättas med en ny, ska jordägaren utföra arbetet.

Detta gäller inte

  • om arrendatorn har vållat skadan eller förslitningen
  • om det inte är ekonomiskt försvarbart att göra investeringen
  • om det som behöver åtgärdas är en hägnad eller liknande anläggning där reparationen normalt ingår i arrendatorns underhållsskyldighet
  • om anläggningen är undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet och det inte handlar om täckdikning.

Arrendenämnden prövar frågan om jordägarens byggnadsskyldighet. Både arrendatorn och jordägaren kan ansöka om prövning.

Jordägarens byggnadsskyldighet kan också aktualiseras genom ett myndighetsbeslut som ofta är riktat mot arrendatorn. Det kan till exempel handla om ett föreläggande från yrkesinspektionen på grund av hygieniska brister i en personalbostad eller från miljö- och hälsoskyddsnämnden vad gäller gödselvårdsanläggningen.

Om parterna inte kan komma överens, kan arrendenämnden pröva frågan om byggnadsskyldighet och om arrendatorn begär det kan nämnden också fastställa en beräknad kostnad för arbetet (9 kap. 17 a och 18 §§ jordabalken).

Begränsade skador

Om det uppkommer en skada som inte är så omfattande att den aktualiserar jordägarens byggnadsskyldighet, ska arrendatorn avhjälpa den. Arrendatorn har rätt till ersättning för den nödvändiga kostnaden för arbetet om han eller hon inte själv har vållat skadan (9 kap. 19 § jordabalken).

Ny täckdikning

Arrendenämnden kan ge arrendatorn tillstånd att utföra ny täckdikning, det vill säga rätt att täckdika en del av arrendestället som inte var täckdikad när arrendatorn tillträdde det.

Detta under förutsättning att arrendatorn kan visa att investeringen är företagsekonomiskt motiverad, det vill säga att den är lönsam på sikt.

Om arrendatorn begär det kan arrendenämnden fastställa en beräknad kostnad för arbetet. Arrendatorn har rätt att få ersättning av jordägaren med det beslutade beloppet när täckdikningen är slutförd.

Reglerna om ny täckdikning är tvingande (9 kap. 21 § första stycket jordabalken).

Fristående förbättringar

Om inte parterna har avtalat annat, har arrendatorn rätt att i samband med avräkning få ersättning för fristående förbättringar. Detta under förutsättning att investeringen har medfört varaktig nytta för jordbruket (9 kap. 21 § andra stycket jordabalken).

Med fristående förbättringar menas jordförbättringar som arrendatorn gör och som inte hör till de förbättringar som arrendatorn har rätt att utföra enligt 9 kap. 16-20 §§ jordabalken som till exempel att bota tillträdesbrister. Hit räknas inte heller täckdikning och nya byggnader som arrendatorn har uppfört.

Arrendatorn kan till exempel ha anlagt en väg, odlat upp delar av arrendestället som inte tidigare varit uppodlade, röjt sten eller brutit stubbar.

Ersättningen ska motsvara vad arrendestället har ökat i värde, men beloppet kan inte bli högre än den nödvändiga kostnaden. Synemännen bestämmer ersättningen om parterna inte kan komma överens.

Arrendatorns rätt att investera

Arrendatorn kan få arrendenämndens tillstånd att investera på arrendestället under följande förutsättningar:

  • Investeringen avser byggnader, markanläggningar eller jord.
  • Investeringen antas bli lönsam på lång sikt.
  • Arrendatorns intresse av att få göra investeringen väger över jordägarens intresse av att den inte genomförs.
  • Åtgärden eller åtgärderna ingår inte i arrendatorns underhållsskyldighet.

Vid sidoarrende kan nämnden inte lämna tillstånd om arrendetiden är bestämd till ett år eller kortare tid.

Avgiftshöjning

Om jordägaren har medverkat till en investering på arrendestället som lett till att arrenderättens värde har ökat, är arrendatorn skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgiften. Så kan vara fallet när

  • jordägaren enligt avtal med arrendatorn helt eller delvis har bekostat en investering på arrendestället (9 kap. 22 § jordabalken)
  • jordägaren har åtgärdat arrendestället med anledning av ett myndighetsbeslut (9 kap. 17 a § första stycket)
  • arrendatorn har åtgärdat arrendestället med anledning av myndighetsbeslut och jordägaren har ersatt arrendatorn för detta i enlighet med arrendenämndens beslut (9 kap. 17 a § andra stycket jordabalken)
  • jordägaren har byggt om eller ersatt byggnad, täckdikning eller annan anläggning (9 kap. 18 § första stycket)
  • arrendatorn har byggt om eller ersatt byggnad, täckdikning eller annan anläggning och jordägaren har ersatt arrendatorn för den kostnad som har fastställts av arrendenämnden (9 kap. 18 § andra stycket jordabalken)
  • arrendatorn har utfört täckdikning i enlighet med ett arrendenämndsbeslut och jordägaren har ersatt arrendatorn för den kostnad som har fastställts av arrendenämnden (9 kap. 21 § första stycket jordabalken)
  • jordägaren har löst in en investering som arrendatorn har gjort

Tvist om avgiftshöjning behandlas i dessa fall i första instans inte av arrendenämnden utan av allmän domstol (fastighetsforum).




Senast ändrad: 2015-03-25