JavaScript är inaktiverat i webbläsaren, läs mer här.

Villkorsändring

Både jordägaren och arrendatorn kan begära villkorsändring. Den som vill ha villkorsändring ska lämna ett skriftligt meddelande om detta till sin motpart. Om inte parterna kommer överens kan arrendenämnden bestämma villkoren.

Arrendenämnden kan bara pröva villkorstvisten om arrendatorn har besittningsskydd. Dessutom ska avtalet löpa på viss tid. En sådan prövning är alltså inte möjlig i följande situationer:

  • Arrendatorn har inte ett färdigbyggt hus på tomten. Huset ska vara färdigbyggt vid den tidpunkt då jordägaren senast kan säga upp avtalet. Normalt löper arrendeavtalet på fem år med ett års uppsägningstid. Det innebär att huset ska stå färdigt senast vid utgången av avtalets fjärde år.
  • Arrenderätten är förverkad och jordägaren har sagt upp avtalet i förtid.
  • En pant eller en borgen som har ställts som säkerhet för arrendeavtalet har försämrats och jordägaren har sagt upp avtalet i förtid.
  • Arrendatorn har avstått från besittningsskydd.
  • Arrendeavtalet löper på arrendatorns livstid.

Hur begär man villkorsändring?

Den jordägare eller arrendator som vill ha villkorsändring ska delge sin motpart ett skriftligt meddelande där han eller hon begär att arrendevillkoren ska ändras.

Vad ska villkorsmeddelandet innehålla?

Meddelandet behöver inte innehålla något om på vilket sätt jordägaren eller arrendatorn vill ändra villkoren. Syftet med meddelandet är i första hand att parterna ska börja förhandla.

När ska man senast lämna villkorsmeddelandet?

Meddelandet ska lämnas inom samma tidsfrist som gäller när någon av parterna vill säga upp avtalet.

Ett avtal om bostadsarrende ska normalt sägas upp ett år före avtalstidens utgång. En begäran om villkorsändring ska alltså ske inom samma tid.

Vad händer om parterna inte kommer överens?

Om parterna inte kommer överens på egen hand, kan den part som har begärt villkorsändring vända sig till arrendenämnden. Detta ska ske senast två månader innan den löpande arrendetiden har gått ut. Om arrendetiden löper ut den 13 mars, ska alltså den som vill ha villkorsändring lämna in en ansökan till arrendenämnden senast den 13 januari.

Om ansökan kommer in för sent tar arrendenämnden inte upp tvisten. Arrendeavtalet löper då vidare på oförändrade villkor under ytterligare en arrendeperiod.

Kan både jordägaren och arrendatorn begära villkorsändring från samma tidpunkt?

Inget hindrar att båda parterna begär villkorsändring från samma tidpunkt.

Kan arrendenämnden bestämma fördelaktigare villkor än vad jordägaren eller arrendatorn har begärt?

Det är den som begär villkorsändring som bestämmer inom vilken ram som nämnden ska bestämma de nya villkoren.

Arrendenämnden kan till exempel inte bestämma att avgiften ska vara högre än vad jordägaren har begärt och den kan inte heller bestämma att avgiften ska vara lägre än vad arrendatorn har begärt. Detta gäller även om det i och för sig skulle finnas fog för att bestämma en högre eller lägre avgift.

Kan arrendatorn säga upp arrendeavtalet om arrendenämnden eller hovrätten ändrar arrendevillkoren?

Om arrendenämnden eller hovrätten ändrar arrendevillkoren på ett sätt som arrendatorn inte anser att han eller hon kan godta, har arrendatorn rätt att säga upp arrendeavtalet (9 kap. 12 b § jordabalken). Arrendatorn ska då säga upp avtalet senast två månader efter den dag då beslutet eller domen vann laga kraft. Avtalet upphör att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från den dag arrendatorn delgav jordägaren uppsägningen. Fardag är den 14 mars.

Arrendenämnden kan bevilja uppskov med att lämna arrendet på ansökan av arrendatorn eller jordägaren. Arrendatorn eller jordägaren ska då ansöka om uppskov inom två månader från det datum som arrendatorn gjorde uppsägningen.

De villkor som arrendenämnden eller domstolen har fastställt gäller under uppsägningstiden och - om uppskov har beviljats - också under uppskovstiden.

Exempel

Jordägaren har begärt villkorsändring för en arrendeperiod som ska löpa från den 14 mars 2014 till och med den 13 mars 2019. Eftersom arrendatorn inte godtar de nya villkoren, vänder sig jordägaren till arrendenämnden den 5 januari 2014.

Arrendenämnden fattar den 15 september 2014 ett beslut som innebär att arrendeavgiften höjs. Arrendatorn överklagar ärendet och hovrättens avgörande vinner laga kraft den 1 september 2015. Arrendatorn delger jordägaren en uppsägning den 10 september 2015. Avtalet upphör då den 14 mars 2016. Om arrendatorn i stället hade sagt upp sig den 20 september 2015 hade avtalet i stället upphört den 14 mars 2017. Från och med den 14 mars 2014 och fram till fardagen är arrendatorn skyldig att betala den höjda arrendeavgiften.

Vad ska ansökan till arrendenämnden innehålla?

Ansökan till arrendenämnden ska innehålla uppgifter om på vilket sätt den som ansöker vill att arrendevillkoren ska ändras.

Den som har begärt villkorsändring har rätt att i sin ansökan till arrendenämnden begära andra villkorsändringar än de han eller hon har begärt i villkorsmeddelandet. Det är också tillåtet att ändra sig under processens gång.

Hur bestämmer arrendenämnden arrendeavgiften?

Lagen innehåller en allmän regel som anger att arrendeavgiften ska vara skälig.

Om jordägaren och arrendatorn inte kommer överens, ska avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde. Nämnden tar då hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.

Arrendenämnden grundar sitt beslut på det jämförelsematerial som parterna har åberopat.

Jämförelsematerialet kan vara sådant att det går att göra jämförelser med andra arrenden på samma ort. Nämnden gör då en så kallad ortsprisjämförelse.

Om det saknas sådant jämförelsematerial, får arrendenämnden i stället göra en allmän skälighetsbedömning av vad arrendatorer i allmänhet skulle vara villiga att betala.

Kan arrendenämndens beslut överklagas?

Arrendenämndens beslut kan överklagas till hovrätten.




Senast ändrad: 2015-04-16

Var i lagen hittar jag reglerna om villkorsändring vid bostadsarrende?

Bestämmelserna om villkorsändring vid bostadsarrende finns i 10 kap. 3, 6 och 6 a §§ jordabalken.