JavaScript är inaktiverat i webbläsaren, läs mer här.

Villkorsändring

Om jordägaren eller arrendatorn vill ändra arrendevillkoren, ska han eller hon säga upp avtalet för villkorsändring till arrendetidens utgång.

En villkorstvist är bara möjlig när arrendatorn har indirekt besittningsskydd. Besittningsskyddet uppkommer samtidig med avtalet.

Arrendatorn har inte besittningsskydd i följande situationer:

  • Parterna har avtalat bort besittningsskyddet. En sådan överenskommelse får tas in i avtalet och behöver inte godkännas av arrendenämnden för att vara giltig.
  • Arrenderätten är förverkad och jordägaren har sagt upp avtalet
  • En pant eller en borgen som har ställts som säkerhet för arrendeavtalet har försämrats och jordägaren har sagt upp avtalet.

Reglerna om när en anläggningsarrendator inte har något indirekt besittningsskydd finns i 11 kap. 4 § jordabalken.

Jordägarens uppsägning för villkorsändring

Om jordägaren vill säga upp arrendeavtalet för villkorsändring ska jordägaren i uppsägningen

  • ange vilka villkor han eller hon ställer upp för att förlänga arrendeförhållandet
  • underrätta arrendatorn om att han eller hon inom två månader från det uppsägningen delgavs, måste ansöka om medling i arrendenämnden, om han eller hon inte går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 11 kap. 5 § jordabalken.  

En uppsägning som inte har detta innehåll är ogiltig (11 kap. 6 § jordabalken).

Arrendatorns uppsägning för villkorsändring

Om arrendatorn vill säga upp arrendeavtalet för villkorsändring ska han eller hon 

  • i uppsägningen begära förlängning på ändrade villkor
  • ansöka om medling i arrendenämnden inom två månader från uppsägningen. Arrendatorn ska i sin ansökan ange den ändring av avtalsvillkoren som han eller hon begär.

Uppsägningen är ogiltig

  • om arrendatorn inte ansöker om medling inom två månader från uppsägningen
  • om arrendatorn återkallar sin medlingsansökan före arrendetidens utgång
  • när arrendatorn inte i sin ansökan har angivit de ändringar i avtalsvillkoren som han eller hon begär och inte heller rättar till detta inom den tid som angivits i arrendenämndens föreläggande och nämnden därför avvisat ansökan.

Reglerna om anläggningsarrendatorns uppsägning för villkorsändring finns i 11 kap 6 a § jordabalken.

När har arrendatorn rätt till skadestånd?

Om parterna inte kommer överens om annat, leder en uppsägning för villkorsändring från jordägarens sida till att avtalet upphör. Detta under förutsättning att den uppfyller lagens formkrav (11 kap. 6 § jordabalken). 

Enligt huvudregeln har arrendatorn då rätt till skadestånd, men så är inte fallet

  • när den arrendeavgift som jordägaren kräver är skälig
  • när de villkor i övrigt som jordägaren ställer upp inte strider mot god sed i arrendeförhållanden eller på annat sätt är oskäliga.

En arrendator som har sagt upp sig för villkorsändring kan förhindra att avtalet upphör genom att återkalla sin ansökan om medling före arrendetidens utgång (11 kap. 6 a § jordabalken). 

Väljer arrendatorn i stället att flytta, har han eller hon rätt till skadestånd om jordägaren har stått fast vid en arrendeavgift som är oskälig eller vid arrendevillkor som strider mot god sed eller på annat sätt är oskäliga. 

När är arrendeavgiften skälig?

Arrendeavgiften är skälig när den inte överstiger marknadsavgiften, det vill säga den avgift som det kan antas att arrendet kan upplåtas för på den öppna marknaden vid arrendetidens utgång. Vid bedömningen ska man bortse från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga i jämförelse med det allmänna prisläget för jämförliga arrendeställen på orten.

Skadeståndet

Skadeståndet ska i skälig omfattning täcka arrendatorns förlust på grund av att arrendeförhållandet har upphört. En förlust för arrendatorn som har samband med att denna har bebyggt arrendestället eller har förbättrat det på annat sätt, ska bara beaktas om det följer av arrendeavtalet att arrendatorn har rätt att utföra arbetena.

Frågan om skadestånd prövas av domstol. En förutsättning för att frågan ska kunna prövas är att arrendatorn ansökt om medling i arrendenämnden med anledning av jordägarens uppsägning för avflyttning eller villkorsändring eller till följd av sin egen uppsägning för villkorsändring.

Uppskov med avflyttningen

Både jordägaren och arrendatorn har möjlighet att begära uppskov med att flytta. Arrendenämnden kan som mest bevilja ett års uppskov räknat från arrendetidens utgång. Ansökan om uppskov ska ges in till arrendenämnden före den tidpunkt då arrendeavtalet upphör.

Frågan kan bara prövas om arrendeavtalet är besittningsskyddat.




Senast ändrad: 2015-03-25