JavaScript är inaktiverat i webbläsaren, läs mer här.

Uppsägning för avflyttning

Uppsägningen ska normalt vara skriftlig. Ett avtal som inte har sagts upp i tid, löper vidare på samma villkor. En anläggningsarrendator som har sagts upp för avflyttning kan ha rätt till skadestånd och rätt till uppskov med avflyttningen.

Ett avtal om anläggningsarrende kan sägas upp antingen för villkorsändring eller för avflyttning. 

Till skillnad från vad som gäller vid jordbruks- och bostadsarrende, ska den part som vill ändra villkoren för ett anläggningsarrende alltså säga upp avtalet. Du kan läsa mer om sådana uppsägningar under "Villkorsändring".

Jordägarens uppsägning för avflyttning när arrendatorn har besittningsskydd

Uppsägningen ska alltid vara skriftlig och den ska delges.

Den ska dessutom innehålla

  • information om orsaken till att jordägaren vill att avtalet ska upphöra
  • en underrättelse om att arrendatorn inom två månader från det uppsägningen delgavs, måste ansöka om medling i arrendenämnden om han eller hon inte går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 11 kap. 5 § jordabalken.  

En uppsägning som brister i något av dessa avseenden är ogiltig (11 kap. 6 § jordabalken).

Jordägarens uppsägning för avflyttning när arrendatorn saknar besittningsskydd

Uppsägningen ska enligt huvudregeln vara skriftlig och den ska delges. Alternativt kan den vara muntlig, men den gäller då bara om arrendatorn erkänner den skriftligen. I övrigt finns inga formkrav.

I vilka situationer saknar arrendatorn besittningsskydd?

Besittningsskyddet uppkommer från och med avtalets första dag. Arrendatorn har inte besittningsskydd i följande situationer:

  • Parterna har avtalat bort besittningsskyddet. En sådan överenskommelse får tas in i avtalet och behöver inte godkännas av arrendenämnden för att vara giltig.
  • Arrenderätten är förverkad och jordägaren har sagt upp avtalet.
  • En pant eller en borgen som har ställts som säkerhet för arrendeavtalet har försämrats och jordägaren har sagt upp avtalet.

Reglerna om när en anläggningsarrendator inte har något indirekt besittningsskydd finns i 11 kap. 4 § jordabalken.

Arrendatorns uppsägning för avflyttning

Uppsägningen ska enligt huvudregeln vara skriftlig och den ska delges. Alternativt kan den vara muntlig, men den gäller då bara om jordägaren erkänner den skriftligen. 

En korrekt uppsägning får omedelbart den verkan att arrendatorn har rätt att flytta vid arrendetidens utgång.

Uppsägningen innebär också att arrendatorn är skyldig att flytta. Om arrendatorn ångrar sig, gäller ändå uppsägningen om inte jordägaren frivilligt går med på att förlänga arrendeförhållandet.

Hur lång är uppsägningstiden?

Parterna kan fritt avtala om hur lång uppsägningstiden ska vara. Det är också möjligt att avtala att avtalet ska upphöra utan uppsägning. I sådant fall har arrendatorn inte heller något besittningsskydd.

Har parterna inte kommit överens om att avtalet ska upphöra utan uppsägning, är uppsägningstiden sex månader. Avtalar parterna om längre eller kortare uppsägningstid, gäller den uppsägningstiden (11 kap. 3 § jordabalken). 

Kan avtalet upphöra utan uppsägning?

Avtalet upphör utan uppsägning om parterna har avtalat att det ska upphöra utan uppsägning (11 kap. 3 § jordabalken).

Vad händer om avtalet inte sägs upp i tid?

Om ett avtal som ska sägas upp för att upphöra inte sägs upp i tid, förlängs det för ytterligare en avtalsperiod. Om avtalsperioden är längre än fem år förlängs avtalet på fem år (11 kap. 3 § jordabalken).

Exempel

Ett avtal för anläggningsarrende löper på ett år med en avtalad uppsägningstid på tre månader. Det innehåller ingen bestämmelse om hur det ska förlängas om det inte sägs upp.

Om varken jordägaren eller arrendatorn säger upp avtalet förlängs det för ytterligare ett år. Hade avtalet i exemplet i stället löpt på tio år, hade det förlängts på fem år.

När har arrendatorn rätt till skadestånd?

Om parterna inte kommer överens om annat leder en uppsägning för avflyttning från jordägarens sida till att avtalet upphör. Detta under förutsättning att den uppfyller lagens formkrav (11 kap. 6 § jordabalken)

Enligt huvudregeln har arrendatorn då rätt till skadestånd med undantag för följande situationer:

  • Arrendatorn har misskött sig i en sådan omfattning att det inte är skäligt att kräva att jordägaren ska förlänga arrendeförhållandet
  • Jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för ett annat ändamål än vad det är upplåtet för. Jordägarens intresse av att kunna använda arrendestället för ett sådant ändamål ska påtagligt väga över arrendatorns intresse av att fortsätta arrendera marken.
  • Jordägaren i annat fall har en befogad anledning att avsluta arrendeförhållandet.
  • Arrendatorn har själv sagt upp sig för avflyttning

Reglerna om anläggningsarrendatorns rätt till skadestånd finns i 11 kap. 5 § jordabalken.

Skadeståndet

Skadeståndet ska i skälig omfattning täcka arrendatorns förlust på grund av att arrendeförhållandet har upphört. En förlust för arrendatorn som har samband med att denna har bebyggt arrendestället eller har förbättrat det på annat sätt, ska bara beaktas om det följer av arrendeavtalet att arrendatorn har rätt att utföra arbetena.

Frågan om skadestånd prövas av domstol. En förutsättning för att frågan ska kunna prövas är att arrendatorn ansökt om medling i arrendenämnden med anledning av jordägarens uppsägning för avflyttning eller villkorsändring eller till följd av sin egen uppsägning för villkorsändring.

Uppskov med avflyttningen

Både jordägaren och arrendatorn har möjlighet att begära uppskov med att flytta. Arrendenämnden kan som mest bevilja ett års uppskov räknat från arrendetidens utgång (11 kap. 6 b § jordabalken). Ansökan om uppskov bör ges in till arrendenämnden före den tidpunkt då arrendeavtalet upphör.

Frågan kan bara prövas om arrendeavtalet är besittningsskyddat.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 




Senast ändrad: 2015-03-25